別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -14 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市森島字大下５８４番５ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる郊外の 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 富士 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 富士駅南方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地も見られるが、ほぼ熟成された住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、農地の宅地転用が 進み、住宅地の割合が徐々に増加するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の住宅地域である。需要者は富士市内に居住又は勤務する２０代後半～４０代の一次取得者が中心 であるが、買い換え層も存在している。周辺は開発余剰地が多いため、宅地開発が多く見られる。開発された分譲地と の競争力はやや弱い状況である。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で９５０万円～１，５００万円、新築の戸建 物件で２，４００万円～３，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も散見されるが、多くは遊休地活用で、土地取引の殆どは自用の戸建住宅建築目的である。主に 居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。画地規模が小さく、経済合理的な建物の想 定が困難であること等から、収益還元法を適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代 表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [152.6] [100.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は高くはないが、 徐々に上昇している。富士市全体では、宅地 開発が多く、供給過多の状況が続いている。 地域要因に変動はない。周辺は宅地開発が多 く、供給過多の状況が続いており、地価は微 減傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％