別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市比奈字中ノ坪１２９０番１４ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 工場地域背後の住宅 地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 吉原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 吉原駅北東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね熟成されている。地域内に格別の変動要因はなく、現状程度で推移するものと予測され る。需要は弱い状況が続いており、地価は下落傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市郊外の住宅地域である。需要者は富士市に居住する２０代後半～４０代前半の一次取得者で あるが、一部は沼津市等からの転入者も含まれる。周辺は宅地開発が少ないが、需要も弱く、需給の著しい不均衡は見 られない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で８５０万円～１，３００万円で、新築戸建住宅は２，１００万円 ～２，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も存在するが、収益性に着目した土地取引は皆無に近く、自用の住宅建築目的での土地取引が大 半を占め、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。画地規模が小さく、経済合理的 な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [127.3] [100.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は高くはないが、 徐々に上昇している。富士市全体では、宅地 開発が多く、供給過多の状況が続いている。 地域要因の大きな変動はない。工業地域に近 く、住環境がやや劣る住宅地域であり、需要 は弱い状況が続いており、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％