別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市神戸字嶋原５０番１０ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 吉原 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 吉原駅北方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段大きな地域要因の変動はなく、需要の増加は見込まれず、当分の間は現在の利用状況を維持し、地価の下落 傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士市に居住又は勤務する２０代後半～３０代の一次取得 者である。利便性等の劣る住宅地域であり、地域外から転入する需要は少ない。市街化調整区域の宅地取引は活発では ないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地で６００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は１， ６００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性等が劣る市街化調整区域内の住宅地域で、周辺にはアパートも見られるが土地の売買価格に見合うだけの家賃収 入が確保できない地域であるため、収益還元法は適用しなかった。地域内は自用の戸建住宅建築目的での取引が殆どで あり、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、前年からの市場動向等の分析を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 95.4] [101.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 利便性が劣る郊外の住宅地域で、需要が弱く 、地価は弱含みの状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.8 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％