鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

島田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -302	島田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、南東4m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -303	島田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居地区計画等 (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -705	島田市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -708	島田市		更地	（　）	ほぼ台形	西19.5m県道		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -709	島田市		底地	（　）	不整形	南12m県道、北東3m、角地		（都）準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,186	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	58,340	100 [ 122.4]	47,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 52,944	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,203	100 [ 111.1]	46,987		47,000
c	(　 ) 35,413	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	38,499	100 [ 88.1]	43,699		43,700
d	(　 ) 33,783	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 64.1]	52,335	100 [ 122.5]	42,722		42,700
e	(　 30,249) 55,000	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.8]	65,042	100 [ 129.6]	50,187		50,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -35.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

島田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,354,961	722,423	2,632,538	2,452,840	179,698	（　0.9496） 170,641	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,555,021 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

島田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	6.5 m x 28.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の店舗併用住宅のため１階フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４９．５㎡を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	1,790	167,365	6.0	1,004,190
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	90.0	99.00	1,245	123,255	2.0	246,510
							1.0	123,255
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		290,620		1,250,700
								123,255

⑨年額支払賃料	290,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,487,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,487,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 174,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,313,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,250,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 123,255 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 30,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,354,961 円　　　　（　 19,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-612	2,198 ( 2,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,790 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-706	1,892 ( 1,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,752
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

島田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	35,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,623 円	3,487,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 722,423 円　（　　　　　　 4,128 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,452,840 円（　　　　　 14,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,354,961 円
②総費用	722,423 円
③純収益　①－②	2,632,538 円
④建物等に帰属する純収益	2,452,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	179,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,641 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,555,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
島田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

島田 5-4

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　芝口　直樹

TEL.

鑑定評価額

8,070,000 円

１㎡当たりの価格

46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	島田市金谷上十五軒１９９３番２外				②地積　(㎡)	175 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:4.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅が多い既成の近隣商業地域	南東15m国道	水道	金谷 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 650 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

間口が狭く、奥行長大の画地
が多い地域。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

ＪＲ金谷駅北東方

750m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ金谷駅に直接通ずる国道沿いの商業地域であるが、顧客のほとんどは近隣住民と思料され、商圏は狭い。背
後人口も減少している現状から、今後どちらかといえば衰退傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は志太地域一円の商業地域で、一部住商混在地域を含む。需要者は、地元に地縁性がある個人を中心に法人
もみられる。ＪＲ金谷駅を核とした小売店舗街であるが、現況は空き店舗が目立つ旧態依然とした近隣商業地域であり
、商圏は狭い。顧客を郊外量販店に奪われるなど、市況は引き続き低迷しており、土地需要も弱い。取引は少ないが、
土地は総額で１，０００万円前後が取引の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの自用の店舗が多いほか、賃料収入
を目当てとして取引されるほど賃貸市場が成熟していないため、元本に見合う賃料が収受できず低位に求められたもの
と思料される。そこで取引の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、代
表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　島田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,500 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[165.6]

[100.0]
100

46,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

顧客は求心力ある郊外量販店や藤枝市内の商
業施設等に流れており、旧来型の商店街や核
店舗のない駅前商業地域においては、商況が
低迷している。

旧来型の商業地域で商況は低迷しているが、
背後の住宅地価格と近接してきており、底値
感から地価の下落幅は縮小しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

島田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -302	島田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m国道、南東4m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -303	島田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居地区計画等 (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -705	島田市		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -707	島田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南西4m、二方路		（都）１低専 (50,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,186	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	58,340	100 [ 124.4]	46,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,900
b	(　 ) 52,944	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,203	100 [ 112.1]	46,568		46,600
c	(　 ) 35,413	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	38,499	100 [ 88.1]	43,699		43,700
d	(　 ) 52,358	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	51,310	100 [ 97.9]	52,411		52,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

島田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,282,971	709,939	2,573,032	2,404,610	168,422	（　0.9496） 159,934	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,331,958 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

島田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	175 ㎡	6.5 m x 28.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅ファミリータイプ２戸、平均専有面積約４９．５㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	1,780	166,430	6.0	998,580
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	110.00	90.0	99.00	1,210	119,790	2.0	239,580
							1.0	119,790
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		286,220		1,238,160
								119,790

⑨年額支払賃料	286,220 円　×　12ヶ月　＝　 3,434,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,434,640 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,242,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,238,160 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 119,790 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 28,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,282,971 円　　　　（　 18,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-610	1,814 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,789 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-612	2,198 ( 2,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,836
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

島田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,039 円	3,434,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 709,939 円　（　　　　　　 4,057 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,404,610 円（　　　　　 13,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,282,971 円
②総費用	709,939 円
③純収益　①－②	2,573,032 円
④建物等に帰属する純収益	2,404,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,331,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）