別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 島田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市金谷泉町１１２３番８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道 新金谷 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、旧金谷町中心部に近い利 便良好な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新金谷駅西方 330m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い利便性の良い住宅地域で、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現状の住宅地域として推移する と予測する。需要が弱く地価は弱含みの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円である。需要者は、旧金谷町内に居住する第１次取得者層で、他市町からの転入者 は少ない。新金谷駅に近い戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、隣接地域での区画整理事業による宅地の供給増の影 響もあり需要は弱含みの状態にある。需要の中心となる価格帯は、土地で、９００万～１５００万円程度、新築の戸建 物件で、２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅が中心で、賃貸市場は成熟しておらず、収益想定が困難なため収益価格は適用できなかった。鑑定評価 額の決定に当たっては、最近の旧金谷地域の需給動向を考慮し、不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を 採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で低迷してきた雇用状況、所 得状況に持ち直しの動きも見られるものの資 源高や円安による輸入価格の上昇により不透 明感が見られる。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが外部か らの移転は少なく近接する区画整理区域内の 宅地供給もあり需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％