別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 島田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 8,020,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市金谷根岸町１７４番３９ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南4m私道 水道 代官町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地から遠く、生活利 便性にやや劣る地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 代官町駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に農家住宅もみられる既成住宅地域で、生活利便性がやや劣ることから、現状にて推移するもの と思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太・島田地区の住宅地域一円。需要者は市内の居住者が多く、静岡市への通勤者等も見られ、３０～４ ０代のサラリーマンを中心とした第一次取得者層が大半を占める。旧金谷町郊外の地域は、区画整理事業、農地の宅地 転用等による宅地供給が多く、より好条件の住宅地に需要は移行し、弱含みである。土地は８００万～１２００万円程 度、新築戸建で２５００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は対象地の地積及び公法上の規制から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。 当該地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域において信頼性を有する多数の 事例を収集し得た。よって価格の決定に際しては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [124.6] [104.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環 境は不透明であるが、不動産市場は新型コロ ナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り 戻しつつある。 郊外の住宅地域で、外部からの需要も少なく 、周辺地域の宅地供給も過剰なため、需要は 軟調で地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％