別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市大原３丁目１２７番 ｢大原３－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高21m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 伊東 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 伊東駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) 高度2種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の概ね熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は無いため、現況同様の土地利用が続くものと予測 する。近隣地域は比較的需要は堅調とみられ、地価は横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内出身の第一次取得者層である。近隣地域は駅からは やや遠いものの良好な住環境を備えた住宅地域であり、比較的需要は堅調とみられる。特段の変動要因も無く地価水準 は概ね横這い傾向で推移しているものとみられる。土地は１０００万程度、新築戸建で２５００万円程度までが取引の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり賃貸需要は弱く、安定的な賃貸想定が困難と判断されるため収益価格は試算 できなかった。近隣地域においては住環境の快適性が重視され自用の戸建住宅地を取得するための土地取引が支配的で あるので、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [110.7] [102.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業を主とする地域経済は停滞傾向にあり 、第一次取得者層の家計も厳しい情勢である ことから宅地需要は低迷している。 特段の変動要因は見受けられない。市街地中 心からはやや離れた地域ではあるものの安全 性は高く住環境は良好であるため、需給は堅 調とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％