別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 伊東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 30,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市鎌田字海立５０７番１５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高21m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 西8.5m県道 水道、ガス、下水 南伊東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ．５ｍ県道 交通 施設 南伊東駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 高度2種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の人口減少は続いており、利便性が劣る地域であることもあり住宅地需要は弱い状態が続くものと予測する 。これを受け、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の住宅地域一円である。需要者の中心は市内出身の第一次取得者層である。近隣地域は郊外部、 山腹に位置していることから利便性に難があり、不動産市場における競争力は弱いものと思料する。また、人口減少や 地域経済の停滞による所得の低迷等を背景に地価水準は下落傾向が続いているものとみられる。土地は４００万～７０ ０万円程度、新築戸建で２０００～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準的画地では賃貸物件の想定が困難であること、郊外部に位置し賃貸需要は弱いことから収益価格は試算できなかっ た。近隣地域において小規模宅地については自用の戸建住宅地としての土地取引が支配的であるので、実際の取引価格 に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業を主とする地域経済は停滞傾向にあり 、第一次取得者層の家計も厳しい情勢である ことから宅地需要は低迷している。 郊外の高台に位置する地域であり特段の変動 要因は見受けられない。利便性は劣ることか ら需要は弱く、地価は下落傾向とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％