別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 富士宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -25 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市粟倉字下大塚８６０番４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南東10m市道 水道 富士宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する住宅地域であり、土地需要は弱い状態が続いている。今後も現状程度を維持するものの 、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市郊外の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。農家住宅地域である ことから地縁的選好性が認められる地域であり、他地域からの転入は殆ど見られない。利便性等が劣る市街化調整区域 に存する住宅地域への需要は限定されており、地価は下落傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地が３０ ０万円～６００万円程度、新築の戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする住宅地域であり、周辺地域の利用状況等から収益物件の想定が困難であるため、収益価格は求め られなかった。本件では市街化調整区域に存する住宅地域の事例を採用して適切に比準を行っているため、比準価格の 規範性は高い。近隣地域等における取引は自己使用目的であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [120.7] [103.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市の人口は減少傾向で推移している。 郊外を中心に開発可能な土地が多く残されて いるが、分譲地の開発も多く、全般的に供給 過多傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。周囲に農地が 多く見られる農家住宅地域であり、需要は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％