別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士宮 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -24 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市北山字東下組５１１１番１ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 東6m市道 水道 富士宮 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が見られる郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、利便性が劣ること等から今後は過疎化が進むもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士宮市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域である。需要者は地元居住者及び出身者等の地縁 者が殆んどであり、外部からの転入は稀と考えられる。富士宮市の中心部から遠く程離れた利便性の劣る地域で、高齢 化も進んでいるため、不動産需要は減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移している。地縁者による取引が主体となる 地域であり、中心となる価格帯を把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成集落内に位置し適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、市街化調整区域で収益物件の 取引は皆無であるため収益還元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも市街化 調整区域内の取引事例で、標準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標 準地との検討を踏まえ、比準価格を用いて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [116.8] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進行等に加え、市域が広 く宅地供給が比較的多いことから地価は全般 に弱含み傾向が続いている。 利便性の劣る郊外の調整区域内の既成住宅地 域は、高齢化や新興住宅地域へ人口流出が進 み、過疎化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％