別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士宮 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -23 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市杉田字寺地５０９番３２ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道 富士宮 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 富士宮駅東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に形成された既成住宅地域で地域要因に変動は認められず、新規の需要は限定的であることから 当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市と富士市の市街化調整区域の住宅地域一円。需要者は市内に居住及び勤務する一次取得者が中心 で地縁者もみられる。当市は郊外の市街化区域に開発余地があり、値頃感のある価格設定が可能な地域が多く代替競争 関係において市街化調整区域の既成住宅地域への需要はやや軟調である。中心となる価格帯は、土地は５００万円前後 、工務店施工の新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の既成住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。比準価格は富士宮市及び 富士市の市街化調整区域の取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、利便性及 び快適性のほか地縁性を重視する住宅地域であるため、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市における新設住宅着工戸数によれば、注 文住宅はやや低調であったが、建売住宅は堅 調に推移している。 郊外部では市街化区域の新興住宅地域への需 要が堅調で、市街化調整区域の新規需要は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％