別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士宮 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -20 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市黒田字内ク子１１０番４０ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5m市道 水道 富士宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体として周辺に農地も多く見られる駅南地区の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動はなく、 当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。近年需要は軟調で地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市の住宅地域であり、主として市南部郊外に展開する住宅地域一円。需要者は、市内に居住する３ ０～４０歳代前後の一次取得者層が中心である。一般住宅を主体としつつも周辺には農地その他空地等も多く見られ、 住宅地域としては未成熟な側面も窺える。近年需要は軟調であるが値頃感から一定の需要が見られる。需要の中心とな る価格帯は土地で８００～１，３００万円程度、土地建物で２，３００～３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地については、画地条件や行政条件等に鑑み収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似の取引事例から求 めた実証的価格であり、市場性を反映し説得力がある。本件標準地は市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に 存することから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [109.5] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市の人口、住宅着工戸数はいずれも減 少傾向で推移しており、物価高や金利の動向 等を背景に消費者マインドは慎重になってい る。 郊外部の立地で利便性にやや劣り、周囲には 宅地転換が見込まれる農地も多く見られる。 相対的に供給圧力が強く、地価は若干ながら も弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％