別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士宮 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 46,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市淀師字上中村５８９番２２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西富士宮 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 西富士宮駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 富士宮市において、ほぼ標準的な住宅地域である。地域要因の変動はなく、現状程度で推移するものと予測され る。新規分譲地と比較して需要はやや弱く、地価の緩やかな下落が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市に居住する２０代後半～３０代後半の一次取 得者である。周辺では小規模な宅地開発が散見されるが、利便性及び住環境がほぼ標準的な郊外住宅地域であり、相応 の需要も存在し、需給の著しい不均衡は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で８００万円～１，２０ ０万円、新築の戸建物件で２，０００万円～２，９００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は賃貸共同住宅も散見されるが、自用の住宅建築目的での土地取引が殆どである。第一種低層住居専用地域で、低 容積率であることから、土地規模に比して想定建物の規模が小さくなるため、収益還元法を適用しなかった。主に居住 の快適性及び利便性に着目し、価格が形成されている郊外の住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [101.0] 100 46,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。郊外を中心に 小規模宅地開発が多く見られ、供給過多の状 況が続いている。利便性の良い分譲地の需要 は比較的堅調。 地域要因に大きな変動はない。富士宮市の住 宅地域において、利便性及び住環境はほぼ標 準的な住宅地域であるが、新規分譲地との競 争力はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％