別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士宮 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　興津　康博   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市野中字向林１０３３番１０ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか空地 等も見られる郊外の 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 富士宮 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 富士宮駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、富士宮市郊外部の傾斜地に形成された一般住宅を主としてアパートも見られる既成住宅地域で、格 別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士宮市内の市街地及び郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、富士宮市を主として隣接市に居 住する３０～４０代の１次取得者が中心。当該地域は、富士宮市郊外部の傾斜地に形成された一般住宅を主としてアパ ートも見られる既成住宅地域で、需給動向は実需は認められるが引き合いは弱く低調。需要の中心価格帯は、２００㎡ 前後の土地で６００万円～１４００万円、新築戸建住宅で２１００万円～２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は建蔽率、容積率が厳しい第１種低層住居専用地域に存し、投資採算性の観点からアパートの想定による収益価 格の試算は断念した。一方、標準地は住宅地に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場性を 反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規範性の高い比 準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [116.6] [101.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年 齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰 等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市 況の回復は弱い。 郊外部の傾斜地に形成された一般住宅を主と してアパートも見られる既成住宅地域で、地 域の変動は特にないが、不動産需要は弱く、 地価は弱含み。 個別的要因の格別な変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％