別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富士宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市北町２０４８番２外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 空地 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 富士宮 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成されており、現状程度で推移するものと予測される。新たに開発された分譲地との競争 力は弱いが、地価は概ね横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半 の一次取得者であるが、一部は買い換え層の需要も存在する。利便性は概ね良好であるが、分譲地と比べ需要は弱い。 一方、周辺は開発余剰地が殆どなく、供給も少ないため、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土 地の総額で８００万円～１，４００万円、新築の戸建物件で２，１００万円～２，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅も散見されるが、収益性に着目した土地取引は殆ど無く、自用の住宅建築目的での土地取引が大半であり 、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。画地規模が小さく、経済合理的な建物の 想定が困難であること等から、収益還元法は適用しなかった。市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準 地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [100.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。郊外を中心に 小規模宅地開発が多く見られ、供給過多の状 況が続いている。利便性の良い分譲地の需要 は比較的堅調。 郊外に開発されている分譲地との競争力は弱 いが、宅地供給が少ないため、需給は安定し ている。地価は概ね横ばい傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％