別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市粟倉南町６９番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパートが混 在する区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 富士宮 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北東方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業によって整備された住宅地域で、地域要因について特段の変動要因はなく、当分は現状を維持 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市内の郊外の住宅地域である。中心となる需要者は富士宮市内の居住者又は同市内に勤務する一次 取得者等である。土地区画整理事業により整備された区画整然とした郊外の住宅地で、相応の需要はあるものの、市内 北部は宅地開発が多いこともあり過剰供給の状況である。需要の中心価格帯は、土地総額で８００万円～１，１００万 円、新築戸建物件で１，７００万円～２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。行政的要因及 び事業収支等の観点から、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。富士宮市内の郊 外住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標 準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [125.0] [100.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が継続し、新型コロナの影響もみら れ新設住宅着工戸数は減少した。宅地開発も 見られることから住宅地の供給過剰の状況で ある。 地域要因に特段の変動要因はない。区画整然 とした郊外の住宅地域であるが、新規に整備 された分譲地と比較すると競争力は弱い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％