別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 三島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 77,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市長伏１５５番２８ ②地積 　(㎡) 1,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北8m道路、西側道 水道、ガス、下水 三島 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ８ｍ道路、角地 交通 施設 三島駅南方 5.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模工業団地として熟成しており、今後も現在の地域の状況が継続するものと予測する。函南塚本インターチ ェンジへの接近性に優れることから、今後の地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、沼津市、函南町、清水町等の一部も含む中小工業地域等。中心となる需要者は地元資本 の中小法人である。三島市では三ツ谷新田地区に区画整理方式によって６区画の工業団地が供給された他はまとまった 工業地の供給はなく、既存の工場の立地自体が少ないことから取引も非常に少ない。取引される面積も多様であるため 、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の近隣地域内においては、工場等の賃貸不動産市場は未成熟であり、所謂元本と果実との相関関係も低い。価格 形成においては、後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、地域間の地価水準比較に重視される。したがって 、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地等の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通の要地で流通業務用地の潜在的需要は高 い一方で、円安、インフレによる中小工場の 業績の先行きの不透明感は拭えず工場需要は 停滞している。 金属加工工場等が建ち並ぶ小規模の工業団地 として熟成している。立地的な優位性はある が、設備投資意欲は低迷している。 近隣地域における地位は、中庸であり、特に 記載すべき変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％