鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -1008	三島市		更地	（　）	ほぼ整形	東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
b	５Ｋ第１ -1015	三島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	５Ｋ第１ -1032	三島市		建付地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	５Ｋ第１ -1034	三島市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,555	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,071	100 [ 101.0]	194,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 169,700	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	158,701	100 [ 98.5]	161,118		161,000
c	(　 ) 160,492	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 113.0]	148,617	100 [ 91.2]	162,957		163,000
d	(　 ) 135,742	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	151,827	100 [ 95.5]	158,981		159,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

三島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,792,393	710,897	3,081,496	2,661,120	420,376	（　0.9482） 398,601	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,304,188 円　　　　（　 77,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	107 ㎡	8.7 m x 11.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗。２、３階共同住宅、各階１Ｋ２戸、平均専有面積２７．６㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	2,602	135,304	6.0	811,824
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	65.00	85.0	55.25	1,875	103,594	2.0	207,188
							0.0	0
～

～

～

計		195.00	83.3	162.50		342,492		1,226,200
								0

⑨年額支払賃料	342,492 円　×　12ヶ月　＝　 4,109,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,109,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,781,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,226,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,792,393 円　　　　（　 35,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ三島　　　　-27	2,283 ( 2,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,615 円/㎡　月額支払賃料（　 2,602 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ三島　　　　-28	2,285 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,628
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,200 円	37,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,297 円	4,109,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,897 円　（　　　　　　 6,644 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,661,120 円（　　　　　 24,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,792,393 円
②総費用	710,897 円
③純収益　①－②	3,081,496 円
④建物等に帰属する純収益	2,661,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	420,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,304,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
三島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三島 5-5

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　山田　啓吾

TEL.

鑑定評価額

17,200,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三島市栄町２２０４番１外｢栄町１－３０｣				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、営業所等の建ち並ぶ近隣商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	三島広小路 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 30 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

三島広小路駅北西方

220m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線市道沿いかつ三島広小路駅に近い旧来からの商業地域であるが、徐々に住宅地域へ移行しつつあり、今後も
同様の傾向が続くと予測される。住宅用地としての人気が強く、地価は暫時強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ三島駅勢圏の商業地域・商住混在地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、戸建用
地を求める一次取得者の参入もある。幹線市道沿いの商業地域であり自用の小規模店舗・事務所としての需要も一定量
あるものの、新幹線停車駅に近い戸建用地としての需要が大きいため、徐々にではあるが住宅地域への移行が認められ
る。取引の中心となる価格帯は更地で２，０００万円台の前半程度であるが、画地規模等によりばらつきがある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは
自営の店舗等が大半で、賃貸市場が未成熟なことから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる
。同一需給圏内では自用目的の取引が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参
考程度にとどめて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近では市人口は微減。先行き不透明感は残
るものの政府施策等により歩行者の回遊は増
えており、新規出店も散見される。

地域要因に特段の変動はない。背後の住宅地
需要が大きいため、幹線道路沿いであっても
戸建用地として取引されるケースが散見され
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

三島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -1032	三島市		建付地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	５Ｋ第１ -1033	三島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	５Ｋ第１ -1034	三島市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	５Ｋ第１ -1008	三島市		更地	（　）	ほぼ整形	東11m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,492	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 110.0]	152,670	100 [ 94.1]	162,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 140,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	153,324	100 [ 95.5]	160,549		161,000
c	(　 ) 135,742	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	151,827	100 [ 96.0]	158,153		158,000
d	(　 ) 193,555	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,071	100 [ 105.0]	186,734		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

三島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,788,502	708,011	3,080,491	2,647,040	433,451	（　0.9482） 410,998	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,562,458 円　　　　（　 80,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	Ｓ3	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	107 ㎡	8.7 m x 11.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階は１Ｋ×４戸・平均専有面積２７．６㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

規模・用途等を考慮すると標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	80.0	52.00	2,608	135,616	5.0	678,080
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	85.0	55.25	1,870	103,318	2.0	206,636
							0.0	0
～

～

～

計		195.00	83.3	162.50		342,252		1,091,352
								0

⑨年額支払賃料	342,252 円　×　12ヶ月　＝　 4,107,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,107,024 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,778,462 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,091,352 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,788,502 円　　　　（　 35,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ三島　　　　-31	2,316 ( 2,312)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,619 円/㎡　月額支払賃料（　 2,608 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ三島　　　　-34	2,542 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,725
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,400 円	37,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,211 円	4,107,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,600 円	37,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,011 円　（　　　　　　 6,617 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,647,040 円（　　　　　 24,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,788,502 円
②総費用	708,011 円
③純収益　①－②	3,080,491 円
④建物等に帰属する純収益	2,647,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,451 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,562,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,000 円／㎡）