別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -12 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市富士ビレッジ２１５番２８ ｢富士ビレッジ２３－８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 三島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三島駅北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期に造成された戸建団地にあり、今後も現状のまま推移するものと予測される。丘陵地に位置していて需要 者の選好性が低く、やや需給バランスを欠いており地価は暫時下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得 者である。市街地北方郊外の丘陵地に造成された古い住宅団地で、一部で街路幅員が狭隘である、駐車場を２台分確保 するために擁壁の再築造を要するといった難点がある一方、相続等に伴う供給は多く、やや供給超過にある。取引の中 心となる価格帯は更地で１，０００万円台の後半程度、新築戸建で３，０００万円台の前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に準じた土地であるために積算価格は求められなかった。また近隣地域は第１種低層住居専用地域にあり、 自用の戸建住宅が多く、かつ取引も自用目的がほとんどを占めること、経済合理性のある居住用建物の賃貸経営が難し いことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留 意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [188.3] [100.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減傾向。新幹線が停車する三島駅 周辺の宅地需要は強い。一方で郊外部の需要 は弱く、二極化が強まっている。 麓の平坦地で都市計画道路の整備が進んでい る。丘陵地にあるため、大半の画地は接面道 路や背後地等に対してある程度の高低差があ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％