別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 三島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市玉沢字南山３９９番１ ②地積 　(㎡) 553   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る寺院周辺の住宅地 域 北西8.5m県道 水道 三島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 三島駅東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等がみられる山間部の既存集落地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測 する。外部からの需要は少なく、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に函南町等の隣接市町の住宅地域一円。需要者は三島市及び周辺市町に居住する一次取得者 層が中心となる。利便性が劣る山間部郊外の既成集落内の住宅地域で、外部からの流入もほとんどなく、需要が限定さ れることから市場は総じて弱含みで推移している。近隣地域周辺の取引件数は少なく、画地規模等も様々であることか ら、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の住宅建設目的の取引を中心に市場は形成されている。山間部郊外地域の取引は非常に少なく、広域的な観点 から取引事例を収集のうえ適切に選択した。市街化調整区域においては賃貸想定は現実的ではないことから、収益還元 法は適用しない。従って、三島市の山間部郊外地域の市場動向を考量し、比較的規範性の高い取引事例から試算した比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新幹線利用により首都圏への通勤が可能なこ とから中心市街地の需要は堅調である。一方 、利便性が劣る郊外部の需要はやや弱含み傾 向にある。 三島玉沢ＩＣに近い山間部郊外の既成集落地 域で、災害リスクも認められることから、宅 地需要は極めて弱く、地価は下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％