別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 三島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -9 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市徳倉２丁目１４９番８８ ｢徳倉２－１９－４８｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い整然とした住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 三島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三島駅北方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とした居住環境の良い住宅地域であり、今後も現状維持と予測する。三島駅北口では広域交通網 も整いつつあり、需要は概ね堅調を維持するとみられ、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、長泉町、沼津市、裾野市などの隣接市町も含む住宅地域。需要者の中心は３０歳代から ４０歳代の圏内在住の一次取得者。取引の中心は既成住宅地域内におけるミニ分譲や単発取引であるが、市内には造成 時期が古く傾斜のある住宅団地が多いため、地勢等による物件の選別化が認められる。市場における取引の中心価格帯 は、土地は４５坪前後で１，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建では３，０００万円台中程である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の閑静な住宅地域であり、アパート等の賃貸想定に合理性を見出せないため、収益価格は試算しなかった 。三島駅北口の周辺類似地域等における住宅地４事例を採用し、事例の有する特徴に応じた調整を経て求められた比準 価格は説得性が高い。需要者は居住の快適性を重視し、過去における取引価格を価格判定指標としていることから、比 準価格をもって鑑定評価額とした。なお、決定に際しては代表標準地との均衡に留意している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [144.8] [103.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新幹線駅を擁し、中心部での需要は堅調であ るが、人口は減少傾向で令和３年は転出超過 。新設住宅着工戸数も令和４年に入って低調 。 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な居住環境が維持さ れている。新幹線駅や幹線街路へのアクセス も比較的良好で、需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％