別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市中１２８番５２外 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 三島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 三島駅、南東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当面、環境条件等に格別の変動要因は認められず、現況程度の居住環境を維持しつつ熟成していくものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三島市を中心に、隣接する沼津市・清水町・長泉町・函南町を含む圏域である。需要者は三島市内の居 住者・通勤者が中心となっている。東日本大震災の影響で津波リスクのない内陸部に所在する物件を選好する傾向が強 まり、当該地域の需給動向は概ね安定している。土地は１，４００万円～２，２００万円程度、新築の戸建物件で２， ８００万円～３，６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益性により地価が形成されない容積率８０％の第１種低層住居専用地域に所在するため、収益価格は求めなかった 。比準価格は周辺に取引事例は比較的多く、地価水準類似の正常事例に基づき、適正な比準により求められており、実 証的で信頼性は高いものと判断される。従って、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [177.7] [103.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波リスクが無く、新幹線利用が可能な三島 市の住宅地需要は、新規の宅地供給が少ない こともあって、全体的に堅調である。 生活利便性が高く居住環境が良好であるため 、需給は比較的堅調であるが、地価は弱含み 傾向にある。 地域における標準的な個別的要因を有した土 地であり、需要、競争力も平均的である。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％