鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熱海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -1054	熱海市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m (100,240)
b	５Ｋ第１ -1	熱海市		建付地	（　）	袋地等	南東14m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,500)
c	５Ｋ第１ -2	熱海市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北東4m、角地		商業高度2種最高31m (100,360)
d	５Ｋ第１ -1060	熱海市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、南西3m、南1.8m、三方路		（都）近商高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,183	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,638	100 [ 85.2]	181,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 120,310	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	190,777	100 [ 104.9]	181,866		182,000
c	(　 ) 226,875	100 [ 125.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	184,496	100 [ 88.0]	209,655		210,000
d	(　 ) 96,844	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	96,473	100 [ 53.2]	181,340		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	隣地買収	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.5
c	隣地買収	％／月 +0.67	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

熱海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,852,297	739,516	3,112,781	2,647,040	465,741	（　0.9482） 441,616	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,200,333 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度2種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	81 ㎡	4.7 m x 17.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗フロア貸し、３階は１Ｋ×２・平均専有面積約２５．６㎡。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

規模・用途等を考慮すると標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	72.5	46.40	2,998	139,107	5.0	695,535
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.00	80.0	51.20	2,170	111,104	5.0	555,520
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.00	80.0	51.20	1,760	90,112	2.0	180,224
							0.0	0
～

～

計		192.00	77.5	148.80		340,323		1,431,279
								0

⑨年額支払賃料	340,323 円　×　12ヶ月　＝　 4,083,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,083,876 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,033 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,838,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,431,279 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,852,297 円　　　　（　 47,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ熱海　　　　-13	1,952 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 97.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ熱海　　　　-14	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,970
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,400 円	37,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,516 円	4,083,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,600 円	37,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,600 円	37,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 739,516 円　（　　　　　　 9,130 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,600,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,647,040 円（　　　　　 32,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,852,297 円
②総費用	739,516 円
③純収益　①－②	3,112,781 円
④建物等に帰属する純収益	2,647,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	441,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,200,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
熱海 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熱海 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　菊池　晶

TEL.

鑑定評価額

14,700,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熱海市銀座町３５７番５｢銀座町５－９｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他）高度2種最高31m (100,500)
	1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	名産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域	南東15m国道	水道、ガス、下水	熱海 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

熱海駅南西方

1.1km

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

名産店、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、特段大きな変動要因も見られず今後も現状維持と予測。観光客数は回
復傾向で当地区の繁華性も増しており、当地区を含め周辺地区も収益性の改善がみられ、地価は強含みと予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熱海市内の商業地域。需要者は自社の店舗等として利用することを目的とする地元の中小法人及び首都圏
法人需要者が中心となる。新型コロナの行動制限がなくなり、観光客数等はコロナ禍前程ではないものの、これまでの
制限の反動で増加しており、商業地に対する需要は当地区を含め周辺地区でも堅調に推移しており、地価の上昇傾向が
続いている。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は名産店、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、自社使用店舗等とともに賃店舗等も見られるが、賃貸市場の熟成
度は総じて低く、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準が相対的に低位にあり、
収益価格の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年標準地からの検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熱海 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    171,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇
傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引
件数は減少に転じているが、地価は上昇率を
強めている。

観光客数等は回復傾向がみられ、繁華性も増
して当地区を含め周辺地区の商業地の需要も
堅調で高値の取引もみられ、地価の上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.7 ％

+6.4 ％

３　試算価格算定内訳

熱海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -1	熱海市		建付地	（　）	袋地等	南東14m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,500)
b	５Ｋ第１ -3	熱海市		建付地	（　）	長方形	北3m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,240)
c	５Ｋ第１ -1054	熱海市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m (100,240)
d	５Ｋ第１ -28	熱海市		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、東2m、角地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,310	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.6]	179,648	100 [ 100.9]	178,046	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 72,341	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 65.0]	100 [ 96.0]	117,554	100 [ 65.6]	179,198		179,000
c	(　 ) 143,183	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,638	100 [ 84.6]	182,787		183,000
d	(　 ) 141,247	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.5]	172,407	100 [ 70.5]	244,549		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 -26.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

熱海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,733,067	728,932	3,004,135	2,569,600	434,535	（　0.9482） 412,026	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,583,875 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度2種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	81 ㎡	4.7 m x 17.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗とする各階のフロアー貸し、３階は共同住宅（１Ｋ２戸、専有面積２５．６㎡）を想定。

⑦有効率　 77.7 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	73.0	46.72	3,060	142,963	6.0	857,778
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.00	80.0	51.20	2,035	104,192	6.0	625,152
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.00	80.0	51.20	1,750	89,600	2.0	179,200
							0.0	0
～

～

計		192.00	77.7	149.12		336,755		1,662,130
								0

⑨年額支払賃料	336,755 円　×　12ヶ月　＝　 4,041,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,041,060 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 323,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,717,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,662,130 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,733,067 円　　　　（　 46,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ熱海　　　　-14	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,075 円/㎡　月額支払賃料（　 3,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ熱海　　　　-16	3,660 ( 3,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [151.0]	100 [100.0]	3,030
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,000 円	36,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,232 円	4,041,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,200 円	36,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,500 円	36,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 728,932 円　（　　　　　　 8,999 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,500,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,569,600 円（　　　　　 31,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,733,067 円
②総費用	728,932 円
③純収益　①－②	3,004,135 円
④建物等に帰属する純収益	2,569,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	434,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,583,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）