別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 熱海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市春日町８３番２６ ｢春日町１１－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,300) 準防 （その他） 高度1種最高21m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅の中に保養施設 等が見られる高台の 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 熱海 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 熱海駅北東方 300m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  高度1種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ熱海駅に近い高台の住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測される。地勢にやや難があるものの交通 ・接近条件に大きく優ることから広域的な需要が期待でき、地価は暫時強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熱海駅勢圏の住宅地域一円で、需要者は市内在住者のほか首都圏からの移住も多く、さらに容積率が高め 、地積が大きめであればマンション業者等も参入し多種多様である。地勢にやや難があるものの、新幹線停車駅にほど 近い住宅地域であり、リモートワーク普及等により圏外需要が一層期待できる。取引の中心となる価格帯は更地で１， ０００万円台の前半から中盤程度であるが、当市の特性として地勢・眺望の良否に大きく取引価格が左右される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用の戸建住宅、保養施設等が見られる住宅地域内の小規模画 地であり経済合理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで実証性に優る比 準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熱海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [ 60.6] [104.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は少子化による自然減に見舞われる一方 で、首都圏からの移住が多々見られる。首都 圏需要が期待できる地区は地価も上昇傾向に ある。 直近で地域要因に特段の変動はない。高台に 位置するが被災リスクは小さい。熱海駅前の 整備により利便性はさらに向上した。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 -12.5 環境　　　　　　 -27.5 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％