鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沼津 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -439	沼津市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	５Ｋ第１ -442	沼津市		貸家建付地	（　）	不整形	南20m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	５Ｋ第１ -530	沼津市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	５Ｋ第１ -551	沼津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南27m県道、東8m、北4m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 166,634	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,301	100 [ 126.1]	130,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 59,088	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	86,925	100 [ 66.9]	129,933		130,000
c	(　 ) 117,897	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	129,648	100 [ 107.1]	121,053		121,000
d	(　 ) 172,119	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	161,889	100 [ 121.5]	133,242		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

沼津 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,394,889	1,772,487	7,622,402	6,603,520	1,018,882	（　0.9737） 992,085	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,668,438 円　　　　（　 62,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階及び３階共同住宅（各階２ＬＤＫ３戸、専有面積５１㎡）を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,637	379,728	6.0	2,278,368
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.00	85.0	153.00	1,593	243,729	2.0	487,458
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	83.3	450.00		867,186		3,253,284
								0

⑨年額支払賃料	867,186 円　×　12ヶ月　＝　 10,406,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,406,232 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,040,623 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,365,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,253,284 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,394,889 円　　　　（　 28,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ沼津　　　　-22	3,281 ( 3,267)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,540	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,637 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ沼津　　　　-25	2,624 ( 2,613)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 65.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,200 円	93,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,187 円	10,406,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 797,300 円	93,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,800 円	93,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,800 円	93,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,772,487 円　（　　　　　　 5,323 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,800,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,603,520 円（　　　　　 19,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,394,889 円
②総費用	1,772,487 円
③純収益　①－②	7,622,402 円
④建物等に帰属する純収益	6,603,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,018,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	992,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,668,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
沼津 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沼津 5-12

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　正弘

TEL.

鑑定評価額

43,000,000 円

１㎡当たりの価格

129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沼津市杉崎町２５５番３｢杉崎町１２－１８｣				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｓ2	飲食店、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北11m国道	水道、ガス、下水	沼津 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

沼津駅北東方

1.4km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域として、当面は現況程度で推移するものと予想される。一定の集客力維持が困難な傾向にあ
り、地価はやや下落傾向で推移するものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は沼津市を中心に、清水町、三島市等を含む商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を持つ同
一需給圏内の法人及び個人事業者等であり、圏外からの需要は少ない。地域内は小規模な店舗が多く、集客力を有する
店舗は見られない。繁華性が低いことから、店舗敷地としての需要は減少している。商業地域の取引件数は少なく、か
つ取引価格の範囲は広い為、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は賃貸事務所等も存在しているが、繁華性が低いこと等から賃貸需要は弱く、収益性に着目した土地取引は少ない
。土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため、収益価格は低めに試算された。地域内は自用目的での土地取引
が大半であることから、価格実証性に富む比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地の価格との検討も踏
まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沼津 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 146,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[110.9]

[100.0]
100

129,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や
中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている
。不動産に対する需要も弱含みである。

交通量の多い国道沿いに位置するが、郊外大
型店舗等の影響から一定の集客量を維持する
のが困難な状況にあり、地価は下落しがちな
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

沼津 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -532	沼津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.5m市道、南7.5m、北4m、三方路		２住居 (70,200)
b	５Ｋ第１ -535	沼津市		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -530	沼津市		更地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	５Ｋ第１ -527	沼津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m市道、北4m、南4.5m、三方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,175	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	136,540	100 [ 99.0]	137,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 127,357	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	133,860	100 [ 111.4]	120,162		120,000
c	(　 ) 117,897	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	129,648	100 [ 108.2]	119,823		120,000
d	(　 ) 108,303	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 87.0]	100 [ 104.0]	119,459	100 [ 87.1]	137,152		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

沼津 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,405,889	1,789,573	7,616,316	6,680,960	935,356	（　0.9737） 910,756	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,974,083 円　　　　（　 57,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階から３階は２ＬＤＫタイプ×３戸、平均専有面積５１㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

建物規模等から標準的な共用部分を査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,589	372,816	5.0	1,864,080
							0.0	0
2～ 3	住宅	180.00	85.0	153.00	1,620	247,860	2.0	495,720
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	83.3	450.00		868,536		2,855,520
								0

⑨年額支払賃料	868,536 円　×　12ヶ月　＝　 10,422,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,422,432 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,042,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,380,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,855,520 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,405,889 円　　　　（　 28,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ沼津　　　　-21	2,835 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [125.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,589 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ沼津　　　　-23	2,371 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	379,600 円	94,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,673 円	10,422,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 806,600 円	94,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,900 円	94,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,789,573 円　（　　　　　　 5,374 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,900,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,680,960 円（　　　　　 20,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,405,889 円
②総費用	1,789,573 円
③純収益　①－②	7,616,316 円
④建物等に帰属する純収益	6,680,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	935,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	910,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,974,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,000 円／㎡）