鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沼津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -551	沼津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南27m県道、東8m、北4m、三方路		商業 (100,500)
b	５Ｋ第１ -441	沼津市		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -534	沼津市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m区画街路、西17m、準角地		商業土地区画整理事業 (100,400)
d	５Ｋ第１ -439	沼津市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,119	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	161,889	100 [ 61.1]	264,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 166,145	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	160,028	100 [ 57.2]	279,769		280,000
c	(　 ) 164,662	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	168,242	100 [ 59.6]	282,285		282,000
d	(　 ) 166,634	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,301	100 [ 58.1]	282,790		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -36.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

沼津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,165,385	2,277,672	8,887,713	7,586,400	1,301,313	（　0.9489） 1,234,816	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,200,327 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	141 ㎡	6.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３～５階事務所で、各階フロア貸しと想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,565	270,940	5.0	1,354,700
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	85.0	80.75	2,845	229,734	5.0	1,148,670
							0.0	0
3～ 5	事務所	95.00	85.0	80.75	2,140	172,805	3.0	518,415
							0.0	0
～

～

計		475.00	84.0	399.00		1,019,089		4,058,615
								0

⑨年額支払賃料	1,019,089 円　×　12ヶ月　＝　 12,229,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 399.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,229,068 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,100,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,128,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,058,615 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,165,385 円　　　　（　 79,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ沼津　　　　-26	3,019 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [117.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,580 円/㎡　月額支払賃料（　 3,565 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ沼津　　　　-32	2,157 ( 2,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,574
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	109,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	366,872 円	12,229,068　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 330,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,277,672 円　（　　　　　　 16,154 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,586,400 円（　　　　　 53,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,165,385 円
②総費用	2,277,672 円
③純収益　①－②	8,887,713 円
④建物等に帰属する純収益	7,586,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,301,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,234,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
沼津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沼津 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　深澤　竜介

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

278,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沼津市大手町５丁目５７番２外｢大手町５－２－３｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	東25m県道	水道、ガス、下水	沼津 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

衰退化傾向にある沼津駅南口
の商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

沼津駅南方

120m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

西武沼津店の撤退により、地域の顔が無くなった上に、郊外の大型店舗との競合によって衰退傾向にあり、地価
は下落を続けるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は沼津市及び隣接の三島市を含む商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人並びに全国チェーンの
企業が大半である。小売店舗・飲食店等が連担し、店舗の集積度も高いが、周辺エリアへの顧客流出により、テナント
退出や廃業が見られ、発展性に乏しい状況が続いている。取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心と
なる価格帯は見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。取引事例は適正に補修正が行われ信頼性は高く、比準価格の精度
は高い。一方、収益価格は店舗付事務所を想定したが、長期間の空き店舗も周囲にはあり、賃貸市場は頭打ちの傾向に
あり、低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、単価と総額の関連
にも留意して適性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　沼津 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    280,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東部の中心都市としての沼津市の地位低下、
人口減少、郊外店舗の増加で、中心市街地の
購買力は弱い。

郊外型店舗の出店等により、顧客流出し衰退
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

沼津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ第１ -534	沼津市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m区画街路、西17m、準角地		商業土地区画整理事業 (100,400)
b	５Ｋ第１ -439	沼津市		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	５Ｋ第１ -551	沼津市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南27m県道、東8m、北4m、三方路		商業 (100,500)
d	５Ｋ第１ -512	沼津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,662	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	168,242	100 [ 61.1]	275,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 166,634	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,301	100 [ 59.5]	276,136		276,000
c	(　 ) 172,119	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	161,889	100 [ 57.3]	282,529		283,000
d	(　 ) 148,282	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	153,901	100 [ 55.6]	276,800		277,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

沼津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適切な造成事例の収集ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,225,509	2,318,947	8,906,562	7,725,600	1,180,962	（　0.9489） 1,120,615	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,869,694 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沼津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	ＲＣ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	141 ㎡	6.5 m x 21.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～５階は事務所のフロア貸。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

規模・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	80.0	76.00	3,600	273,600	5.0	1,368,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	95.00	85.0	80.75	2,850	230,138	5.0	1,150,690
							0.0	0
一括 3～ 5	事務所	285.00	85.0	242.25	2,150	520,838	3.0	1,562,514
							0.0	0
～

～

計		475.00	84.0	399.00		1,024,576		4,081,204
								0

⑨年額支払賃料	1,024,576 円　×　12ヶ月　＝　 12,294,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 399.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,294,912 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,106,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,188,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,081,204 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,225,509 円　　　　（　 79,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５Ｋ沼津　　　　-22	3,281 ( 3,267)	100 [100.0]	[ 98.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,615 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５Ｋ沼津　　　　-25	2,624 ( 2,613)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 65.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沼津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	111,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	368,847 円	12,294,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 340,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,318,947 円　（　　　　　　 16,446 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,725,600 円（　　　　　 54,791 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,225,509 円
②総費用	2,318,947 円
③純収益　①－②	8,906,562 円
④建物等に帰属する純収益	7,725,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,962 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,120,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,869,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）