別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 沼津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -26 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市口野字尾高２３９番１８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 沼津 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸に近接し、海抜も低いた めに、津波リスクがある。 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 沼津駅南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海沿いの集落地域であり、高齢化が進んでいる上に外部からの人口流入はほとんどなく、津波リスクもあって、 需要が大きく減退している状況は今後も続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心にその周辺の市町の市街化調整区域及び沼津市南部の市街化区域である。需要者の中心は地 元居住者及び関係者が大半を占める。津波リスクが極めて高い上に、土砂災害の危険性もあるため、需要減退が続いて いる。実際の取引は、親族間や相続での処分、または地縁者間などが主であると考えられる。上記の理由から、中心と なる価格帯の判断は極めて難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成集落内に位置し適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、市街化調整区域で収益物件の 取引は皆無であるため収益還元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、全て市街化調整 区域内の沿岸部の取引事例で、標準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、前 年価格との変動状況等を勘案し、比準価格を用いて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部の中心都市としての沼津市の地位低下、 人口減少もあり、勢いはなく地価は下落傾向 である。 こう接近条件がい劣る沿岸部で、津波リスク もあり、需給バランスが悪い状況が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％