別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 沼津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -21 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市下香貫字楊原５３０番４５ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 沼津 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   110 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 沼津駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと予測される。駅北側の地域と比べ選好性は低く 、需要は弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心とな っている。郊外の比較的海に近い住宅地域においては、海から離れた地域、駅北の地域と比較して選好性は低く、需給 は弱含みで推移している。土地のみでは、１２００万円～１８００万円程度、新築戸建の物件で２６００万円～３２０ ０万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の低層住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。アパ ート等の合理的な賃貸経営が成り立たない第１種低層住居専用地域に存するため、収益還元法の適用を控えた。従って 、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [103.0] 100 [ 88.2] [101.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向 、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利 便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向 となっている。 下香貫地区の住宅地域にあって、沼津駅北口 側と比較すると選好性は低く土地需要は弱含 み傾向にある。 西接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％