別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 沼津 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -19 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東原字堤下通２２７番４外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス 片浜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 片浜駅北方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。郊外に位置し利便性が劣ることから需 要は弱い状態が続くものとみられ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一 次取得者層であり圏外からの需要は少ない。郊外部に位置する住宅地域であり利便性と住環境の快適性が重視される不 動産市場において需要は低迷している。土地は１２００万～１５００万円程度、新築の戸建物件は２５００万～３００ ０万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が合理的ではなく、また、賃貸需要も弱い ことから収益価格は試算できなかった。近隣地域においては自用の戸建住宅地の土地取引が中心であり、収益目的での 取引はみられないため、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [210.0] [102.0] 100 65,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが人口減少や中心市 街地の緩やかな衰退傾向が続いている。住環 境の安全性が重視されており需要の二極化が 進んでいる。 郊外部の住宅地域であり特段の変動要因は見 受けられない。利便性はやや劣ることから需 要は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％