別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 沼津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -8 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市常盤町２丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 沼津 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 想定津波浸水域にある住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 沼津駅南方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は見受けられない。沿岸部に位置し需要が弱いこと、地域人口の 減少等の影響により、地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の隣接市町の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、 出身の第一次取得者層であり、外部からの需要は弱い。近隣地域周辺は中心部に近く利便性は良好な住宅地域であるが 沿岸部に位置することから住宅地需要は低調な状態が続いている。土地は１０００万～１５００万円程度、新築の戸建 物件は２５００万～３０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できな かった。近隣地域においては住環境の快適性が重視され自用目的での土地取引が支配的であり、小規模宅地について収 益性は考慮されないので、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが人口減少や中心市 街地の緩やかな衰退傾向が続いている。住環 境の安全性が重視されており需要の二極化が 進んでいる。 概ね熟成した住宅地域で特段の変動は無いが 、沿岸部にあって災害リスクのある住宅地の 競争力は依然として弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％