別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 沼津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 西7.5m市道 水道、ガス、下水 沼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　、７． ５ｍ市道 交通 施設 沼津駅北東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持 と予測。中心市街地への接近性、利便性に優れ、代替競争関係にある地区と同様に需要は底堅く、地価は安定。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する３０～４０ 代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市中心部に近く、周辺には商業施設や文教施設もあって利便性等に優れて いることから、需要は底堅い。取引の中心は土地で１，６００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００ 万円～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域で、周辺には一部賃貸用共同住宅も見られるものの、一般 的な利用方法ではなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。 以上により、実証性を有する比準価格を中心に、前年標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　沼津 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。新設住宅着工戸数はやや減少で、土 地取引件数は横這いにあり、地価は下落率の 縮小がみられる。 市内の中心市街地に接近し、利便性等に優れ た住宅地域で、需要は代替競争関係にある地 区と同様に底堅さがみられ、地価は安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％