鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松浜北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５１１ -66	浜松市浜北区		更地	（　）	不整形	東12m市道、北東16m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	Ｋ０５０１ -69	浜松市浜北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、東4.5m、北東4.5m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ｋ０５０１ -95	浜松市浜北区		更地	（　）	長方形	南9m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｋ０５０６ -28	浜松市天竜区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.9m県道、南5m、東5m、三方路		近商 (90,200)
e	Ｋ０５０６ -58	浜松市天竜区		貸家建付地	（　）	長方形	東13m市道、中間画地		商業 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	53,148	100 [ 87.7]	60,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	57,500
b	(　 ) 81,887	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	79,661	100 [ 129.7]	61,419		58,300
c	(　 ) 61,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,200	100 [ 101.4]	60,355		57,300
d	(　 ) 56,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	53,435	100 [ 89.3]	59,838		56,800
e	(　 ) 35,620	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	38,747	100 [ 63.8]	60,732		57,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

浜松浜北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,706,373	2,456,461	7,249,912	4,358,400	2,891,512	（　0.9748） 2,818,646	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	59,971,191 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松浜北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,455 ㎡	105.7 m x 43.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況より、平家建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	2,249	742,170	6.0	4,453,020
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		742,170		4,453,020
								0

⑨年額支払賃料	742,170 円　×　12ヶ月　＝　 8,906,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,906,040 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 298,861 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,663,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,453,020 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,706,373 円　　　　（　 3,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０１　　　　-11	2,916 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５１１　　　　-7	1,596 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,267
c	Ｋ０５１４　　　　-3	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,245

浜松浜北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,000 円	64,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	298,861 円	9,962,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,165,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,000 円	64,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,456,461 円　（　　　　　　 1,001 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,358,400 円（　　　　　 1,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,706,373 円
②総費用	2,456,461 円
③純収益　①－②	7,249,912 円
④建物等に帰属する純収益	4,358,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,891,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,818,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,971,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松浜北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松浜北 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　横山　保夫

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外				②地積　(㎡)	2,455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 2.5:1	店舗ＬＳ1	店舗のほか一般住宅等も見られる郊外の商業地域	東22m国道、背面道	水道、下水	西鹿島 770m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市北部郊外の店舗と住宅等が
混在する路線商業地域

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

遠州鉄道西鹿島駅南東
方
770m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

浜松市北部郊外の国道沿いの路線商業地域で店舗のほか一般住宅、工場等が混在している。当分の間現状を維持
するものと予測する。繁華性は低いが交通量は比較的多く、暫く地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -6.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地一円。需要者の中心は新東名高速道路浜松浜北ＩＣに近いことから、県内外のロ
ードサイド型の店舗及び物流関連の事業所等を営む法人事業者である。交通量はあるが核となる店舗が無く、商業集積
度が低い。沿道サービス施設の適地であり、新規の出店は少ないが用途の多様性も内包し、一定の需要は見込まれる。
需要の中心となる価格帯は、画地の規模、用途等により幅は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新東名高速道路浜松浜北ＩＣに近い路線商業地であるが、店舗数も少なく、立地する店舗は殆どが自用若しくは借地で
、賃貸物件は稀で、賃貸市場は未成熟である。また、類似商業地の取引事例を複数収集できた。よって、本件では実証
的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松浜北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,900 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[139.5]

[ 94.9]
100

56,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の需要は、道路網の整備等により一層
郊外分散が進んでいる他、背後地の状況によ
る競争選別化が窺える。

新東名高速道路浜松浜北ＩＣ近くに位置する
が、繁華性は低いものの供給も少なく、需要
は概ね安定している。

形状不芳な大規模画地であり、市場競争力は
やや劣る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松浜北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０６ -28	浜松市天竜区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11.9m県道、南5m、東5m、三方路		近商 (90,200)
b	Ｋ０５１７ -39	浜松市天竜区		更地	（　）	台形	北20m道路、東12m、西4m、三方路		近商 (90,200)
c	Ｋ０５０９ -54	浜松市浜北区		建付地	（　）	不整形	東9.8m国道、南西7.9m、北2.7m、三方路		｢調区｣ (70,200)
d	Ｋ０５１４ -6	浜松市浜北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西30m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	53,435	100 [ 86.5]	61,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	58,600
b	(　 ) 56,508	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	53,150	100 [ 90.9]	58,471		55,500
c	(　 ) 48,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	59,380	100 [ 101.6]	58,445		55,500
d	(　 ) 52,828	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.5]	69,954	100 [ 117.6]	59,485		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

浜松浜北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,521,365	2,456,936	7,064,429	4,358,400	2,706,029	（　0.9748） 2,637,837	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	56,124,191 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松浜北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,455 ㎡	105.7 m x 43.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況より、平家建店舗の一棟貸しを想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	2,253	743,490	6.0	4,460,940
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		743,490		4,460,940
								0

⑨年額支払賃料	743,490 円　×　12ヶ月　＝　 8,921,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,921,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 498,894 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,478,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,460,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,521,365 円　　　　（　 3,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０１　　　　-11	2,916 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,333	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,264 円/㎡　月額支払賃料（　 2,253 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５１４　　　　-3	1,962 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,174
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松浜北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,000 円	64,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,336 円	9,977,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,165,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,000 円	64,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,000 円	64,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,456,936 円　（　　　　　　 1,001 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,358,400 円（　　　　　 1,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,521,365 円
②総費用	2,456,936 円
③純収益　①－②	7,064,429 円
④建物等に帰属する純収益	4,358,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,706,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,637,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,124,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）