別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松浜北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区染地台４丁目６番１３ ｢染地台４－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新しく開発された住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 遠州小松 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の高台地を造成した分譲 住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道線遠州小松駅 西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。区画整然とした地域で、相応の需 要が認められる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜北区及び旧浜松市北部の住宅地域である。需要者は市内居住の３０～４０代前後の一次取得者層が中 心である。染地台は区画整理された地区で幅員も６ｍ確保されている場所が多く、居住環境が良好であることから需要 は安定している。土地は総額で１６００万円から１９００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的 、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益 価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [109.8] [100.0] 100 70,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜北区の人口は微減傾向にあるが、住宅地需 要は底堅く、地価は安定的に推移している。 区画整然とした住宅団地で地域要因に大きな 変動はない。住環境が良いことから需要は底 堅い。 標準地の個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％