別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松浜北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等の多い 利便性の良い住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 浜北 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道線浜北駅南東 方 480m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考 えられる。地価は、引き続き安定的に水準形成されるものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、遠州鉄道沿線の住宅地域である。需要者は、浜松市在勤の子育て世代が中心である。当該地域は、浜北 区の中心的な役所機能を果たしているなゆた浜北及び浜北駅にも近く生活利便性に優れる地域である。また、閑静な住 環境が形成されている事から土地需要が高い地域である。土地は、総額で１，７００万円前後、新築戸建は３，５００ 万円から４，０００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性ある取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用の 取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求めた比準 価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [104.6] [100.0] 100 74,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、 遠州鉄道沿線の住宅地、郊外でも集積の高い 路線商業地域の地価は底堅く推移している。 浜北区役所があるなゆた浜北及び遠州鉄道浜 北駅徒歩圏内に位置する閑静な住宅地域であ る。住環境の良さから堅調な需要が存在する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％