別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 472,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区新都田４丁目１０４番３ ｢新都田４－４－３｣ ②地積 　(㎡) 13,998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 西15m市道 水道、ガス、下水 浜松 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三方原台地上の工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 14.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、引き続き現状を維持すると予測する。三方原台地上に存することによる自然災害リスク 回避のほか、２路線の高速道路が利用可能な立地から、需要は底堅く、地価は強含みで推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県内の内陸部に位置する工業地域一円である。需要者は全国に工場を有する大企業等が中心である。 東名高速道路及び新東名高速道路のいずれも利用可能な優れた交通アクセス、強固な地盤の内陸立地、企業集積度の高 さ、豊富な人材供給等を備え、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがあるが、市街 化区域であれば１㎡当たり３万円台の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の賃貸市場は未成熟で、収益目的での土地取引は極めて少ないことから収益価格は試算しなかった。一方、対象標 準地は自用の工場が建ち並ぶ工業団地内に所在し、自己の生産活動等のために土地取引を行うことが一般的な地域であ ることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、工業地の市場動向等に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での電子商取引の拡大、製造業等の 業績回復など、工業系用途の需要は堅調であ るが、原材料価格の高騰等の懸念材料もあり 、注視が必要。 三方原台地上に存し、自然災害リスク回避等 の観点から事業継続の安定性に優れた立地条 件を備えた工業団地であり、稀少性から需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％