別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松北 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区都田町字前原８０１７番６ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地等が 見られる台地上の住 宅地域 南8m市道 水道 浜松 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅北方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が見られる台地上の住宅地域として引き続き推移すると見られる。値頃感、居住の安全性から潜在的 な需要が認められ、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着する中、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧浜松市北部および浜北区に位置する市街化調整区域内の住宅地域と把握され、主な需要者は浜松市内の 居住者が中心であるが、他の地域からの転入もみられる。市街化調整区域であるため、宅地の供給は限定的であるのに 対し、地盤が良好な高台地区への移転需要は継続的に観察されており、地価は堅調に推移している。土地は総額で１， ０００万～１，３００万円程度、土地建物では２，５００万～３，０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内に存し、周辺には農地も見られる住宅地域に存する。居住の快適性、安全性が重視され 、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから 、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [126.7] [103.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向 にあるも、立地、用途により需要には強弱が あり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注 視が必要。 三方原台地上に存し、大規模工場等の進出の 影響、居住の安全性等から、潜在的な住宅地 需要が存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％