別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4.5m市道 水道 都筑 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速道路三ヶ日ＩＣに近 い既存の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道都筑駅 南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする現状を維持していくものと予測する。高齢化と人口減少により、周辺地域一帯の住宅地需 要が弱まっていることから、地価は弱含みの状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね三ヶ日町から細江町にかけての住宅地域一円であり、需要者は旧来からの三ヶ日町内居住者が中心で ある。一般住宅と農家住宅が混在する地域で、浜松市の中心部から離れているため外部からの転入は少なく、需要は限 定的である。取引が少なく画地規模や建物の有無により価格のばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出 せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当地域はアパート等 の収益物件はほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域であり賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算 しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用することが適切と判 断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [167.7] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧引佐郡部にあたる地域は人口が減少傾向で あり、不動産市況は弱含みの状況が続いてい る。 売り物件や空地が増えており、外部からの需 要は少ないことから、地価は弱含みに推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％