別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区引佐町井伊谷字田中２５５０番９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 金指 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理された地域に隣接す る住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道　金指 駅北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地と一体となった住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を 維持すると予測する。地価は潜在的な土地需要の減少により微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の給与所得者である。これま では引佐町や細江町以外からの転入者は限定的であったが、比較的環境の良い住宅地域であることから、近年では当該 地域より南の三方原や初生周辺で手頃な物件がなかった需要者の受け皿となっている。相場としては６０坪程度の土地 で８００～１０００万円程度、新築の戸建住宅は２２００～２５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は見られない。主たる需要者は、自己使用 の住宅地を希望する個人であり、居住の快適性が重視されることから、土地取引は自己使用目的、資産保有目的が中心 で、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.8] [105.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行して いるなかで、各種政策の効果もあって、景気 が持ち直していくことが期待され、市況は回 復傾向にある。 区画整理されたエリアに隣接する住宅地で、 住環境は良好であるが、地域の衰退により土 地需要が落ち込んでおり、地価はやや弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％