別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外 ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 南4m市道 水道、下水 気賀 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道　気賀 駅北東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を 維持すると予測する。地縁的選好性が高い地域であるため需要が弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち細江町に地縁を有する個 人である。浜松市の中心部からは離れているため、外部からの転入は少なく需要は限定的である。防災意識の高まりか ら、土砂災害警戒区域に近い住宅地については、敬遠する動きが続いている。土地は９００～１１００万円程度、新築 戸建住宅の場合は２０００～２５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引はほとんど見られない。主たる需要者は、 自己使用の住宅地を希望する個人であり、居住の快適性が重視されることから、土地取引は自己使用目的、資産保有目 的が中心で、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [136.4] [105.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行して いるなかで、各種政策の効果もあって、景気 が持ち直していくことが期待され、市況は回 復傾向にある。 傾斜のある山裾に位置する既存の住宅地域で 、地縁的選好性が強く、外部からの流入も少 ないため、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％