別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区初生町１３３６番３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市北部郊外の生活利便性 に恵まれた住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 浜松駅北方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北部郊外の台地上に位置し利便性が良好な住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち 直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、地価は比較的堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の北部から北西部に位置する住宅地域一円。需要者は、周辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る３ ０～４０代のサラリーマンを中心とした一次取得者が中心で周辺地域からの転入も認められる。市中心部からの距離は あるが、生活利便施設へのアクセスが良く居住環境は比較的良好である。土地は１３００～１８００万円程度、土地建 物では２８００～３５００万円程度が需要の中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困 難なため、試算しなかった。近隣地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域に おいて信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 99.7] [100.0] 100 82,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は 持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である 。 浜松市北部郊外の住宅地域で、周辺には大型 店舗もあり、生活利便性は良好で、需要は底 堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％