別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 82,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区高塚町１７８８番６外 ②地積 　(㎡) 2,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:3.5 工場兼事務所 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、工業地の需要には大きな影響がなく当面は現状のまま力強く推 移するものと考えられる。地価は、強含みにて推移するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の工業地一円である。需要者は、地元を中心に展開している法人が中心である。当該地域は、 周辺類似地域に存する工業団地との関連企業の進出需要を見込むことができる地域である。また、周辺の状況から住宅 用地としての需要も十分考えられ用途の多様性も認められる。土地の中心価格帯は、画地条件により大きく異なるため 見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内より広域的に信頼性ある取引事例を収集し採用した。原価法は適切な造成事例がなかったため適用しなか った。また、自己利用目的の工場が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より 求めた比準価格を標準とし、工業地の需給動向、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、 東京大阪の中間地点に位置し２本の高速道路 が利用可能な浜松市の工業地は旺盛な需要が 観察される。 工業地域ではあるが周辺地域には一般住宅も 多く見られ住宅用地への転用も可能な地域。 用途の多様性も相俟って安定した地価が形成 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％