別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月15日 提出
浜松南 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松南 9-1 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 庄古 延寛   TEL.
鑑定評価額 81,900,000 円  1㎡当たりの価格 36,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市南区高塚町1788番6外
②地積
 (㎡)
2,244  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



(70,200)

1:3.5
工場兼事務所

中小規模の工場のほ
かに住宅も見られる
工業地域
東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松

6.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西   120 m、南   120 m、北    30 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       2,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7m市道 交通

施設
JR東海道本線   
浜松駅西方
6.2km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
特段の変動要因はなく、現状を維持すると見られる。工場地のほか、住宅地の利用も見込めるなど、用途の多様
性が見られる立地であり、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着する中、地価は安定的にすると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中小規模の工場が所在する地域であり、需要者は地元の法人が中心であるが、開発素地の取得を
目的とする不動産業者等も想定される。近隣地域周辺は一般住宅を中心とした住宅地域であり、工場地としての街路幅
員はそれ程広くないが、周辺関連企業との位置関係、用途の多様性から需給バランスは概ね安定的である。取引価格は
個別性が強くまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中小工場は自己施設での操業が多く、賃貸市場の熟成度は低い。市場参加者の観点からも賃貸想定は規範性に乏しく、
また、企業経営による純収益の把握が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は信頼性の高い複数の事例か
ら試算しており規範性は高い。近隣地域は自己操業の工場が中心で、取引も自己使用目的で行われている点を勘案して
、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中 9-2                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         47,600 円/㎡
[100.4]
100
100
[100.0]
100
[132.1]
[101.0]
100
36,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           36,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍での電子商取引の拡大、製造業等の
業績回復など、工業系用途の需要は堅調であ
るが、原材料価格の高騰等の懸念材料もあり
、注視が必要。

製造業関連企業との位置関係のほか、用途の
多様性が見られ、コロナ禍による影響が落ち
着きを見せていることも相俟って、需給バラ
ンスは安定的。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +5.9
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松南 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0513

-11
浜松市西区

建付


  
(           ) 
不整形 南6m市道、
東5.5m、
北東5m、
三方路


工業

(70,200)
b K0509

-52
浜松市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西6.4m市道、
北4.7m、角地




「調区」 

(70,200)
c K0514

-66
浜松市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東8.7m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
d K0502

-54
浜松市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西12m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
e K0506

-67
浜松市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7.5m市道、
西5.8m、
東4.1m、
三方路


「調区」 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
32,740  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

33,609 
100
[  94.6]

35,527 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

35,900 
b (            
33,022  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

32,695 
100
[  85.2]

38,374 

38,800 
c (            
26,943  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

26,620 
100
[  78.2]

34,041 

34,400 
d (            
30,134  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

30,134 
100
[  86.6]

34,797 

35,100 
e (            
29,342  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

27,945 
100
[  82.8]

33,750 

34,100 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -0.5 環境     +20.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他    -20.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.6 交通・接近   +0.3 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他    -10.0
c 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.7 交通・接近   -3.6 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他    -30.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.6 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他    -10.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   +3.2 環境     +20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他    -30.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,500 円/㎡]  



浜松南 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の工場地として、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場等を中心とする地域であり、市場参加者は自己使用目的の法人企業が中心である。したがって、最有
効使用及び市場参加者の観点から収益価格は規範性に乏しいので、収益還元法は適用しない。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
浜松南 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松南 9-1 静岡県 静岡第4 氏名  不動産鑑定士 竹井 真也   TEL.
鑑定評価額 82,100,000 円  1㎡当たりの価格 36,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
29,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
浜松市南区高塚町1788番6外
②地積
 (㎡)
2,244  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)



(70,200)

1:3.5
工場兼事務所

中小規模の工場のほ
かに住宅も見られる
工業地域
東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松

6.2km
(2)



①範囲 東     0 m、西   120 m、南   120 m、北    30 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    25.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       2,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

7m市道 交通

施設
JR東海道本線浜松駅
西方
6.2km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、工業地の需要には大きな影響がなく当面は現状のまま力強く推
移するものと考えられる。地価は、強含みにて推移するものと推察される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            36,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の工業地一円である。需要者は、地元を中心に展開している法人が中心である。当該地域は、
周辺類似地域に存する工業団地との関連企業の進出需要を見込むことができる地域である。また、周辺の状況から住宅
用地としての需要も十分考えられ用途の多様性も認められる。土地の中心価格帯は、画地条件により大きく異なるため
見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内より広域的に信頼性ある取引事例を収集し採用した。原価法は適切な造成事例がなかったため適用しなか
った。また、自己利用目的の工場が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より
求めた比準価格を標準とし、工業地の需給動向、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 浜松中 9-2                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         47,600 円/㎡
[100.4]
100
100
[100.0]
100
[132.1]
[101.0]
100
36,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           36,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、
東京大阪の中間地点に位置し2本の高速道路
が利用可能な浜松市の工業地は旺盛な需要が
観察される。

工業地域ではあるが周辺地域には一般住宅も
多く見られ住宅用地への転用も可能な地域。
用途の多様性も相俟って安定した地価が形成
されている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +5.9
環境       +26.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 浜松南 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a K0506

-7
浜松市南区

建付


  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
北西4m、角地




工業

(70,200)
b K0509

-52
浜松市南区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西6.4m市道、
北4.7m、角地




「調区」 

(70,200)
c K0506

-67
浜松市南区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7.5m市道、
西5.8m、
東4.1m、
三方路


「調区」 

(70,200)
d K0513

-11
浜松市西区

建付


  
(           ) 
不整形 南6m市道、
東5.5m、
北東5m、
三方路


工業

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,525  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

49,181 
100
[ 135.3]

36,350 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

36,700 
b (            
33,022  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

32,695 
100
[  91.9]

35,577 

35,900 
c (            
29,342  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

27,945 
100
[  76.9]

36,339 

36,700 
d (            
32,740  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

33,609 
100
[  91.6]

36,691 

37,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.6 環境     +36.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.6 交通・接近   +0.3 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   +3.2 環境     -22.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -0.5 環境      -7.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      36,600 円/㎡]  



浜松南 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場が大半を占める地域で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しない。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ