別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区大久保町１３４９番１０ ②地積 　(㎡) 3,689   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場兼事務所 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南西12m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   500 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部に開発された工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 9.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路ＩＣ等交通利便性が良好で、地盤も高い団地であるので、今後も工業団地としての現状を維持するもの と予測する。中規模の工場が主体で大きな変動要因はないことから、地価は概ね安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市を含む静岡県西部の工業地域一円。需要者は浜松市に拠点を置く中堅企業が中心である。浜松環状 線及び東名高速道路ＩＣへのアクセスが良好であり、地価は安定的に推移している。画地規模や建物の状態によって取 引価格には幅があるが、４０００㎡程度の規模の場合は㎡当たり概ね３万～３万５０００円程度が需要の中心となる価 格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は協同組合の工業団地であり、製造業の自社工場が主体で賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用 しなかった。一方、比準価格は標準地と同じ工場等の利用を前提とした取引事例から求めた価格であり、要因比較等も 適切に行われている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用することを 適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産拠点の内陸移転や物流関連施設への投資 の活発化等により工場用地の需要は底堅く推 移している。 地域要因に特段の変動は見られない。水害等 のリスクの少ない内陸部の工業団地であり、 需要は概ね安定している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％