別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松西 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 8,810,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道 浜松 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落的特性の残る住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐鳴湖西方に位置する既成の集落的住宅地域で、特別な変動要因は見当たらず、今後も当分の間現状を維持する と予測する。集落的地域で傾斜もあることから需要は限定的であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方から北西方にかけての郊外部の住宅地域である。集落的色彩を有する住宅地域のため需 要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。外部からの転入は少なく、需要が先細り傾向にあることから地 価は下落基調で推移している。土地は９００万円前後、新築の戸建物件はほとんど見られないが、２４００万円程度が 需要の中心となる価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の現実の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当該地域はアパート等の収 益物件はほとんど見受けられない市街化調整区域内の住宅地域で賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算 しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [163.6] [101.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍の影響は小さく、 西区の生活利便の良い地域は需給が概ね安定 。一方、集落的地域や沿岸部は需要が乏しく 地価は下落傾向。 地域要因に特段の変動はない。内陸部に位置 する集落的地域で需要は限定的であり、地価 は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％