別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区雄踏町宇布見字領家４９７３番４ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 浜松 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 雄踏地区の中心市街地の住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 浜松駅西方 9.6km 法令 規制 ２中専 (60,180) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 雄踏地区の中心市街地周辺の住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクによる景気の先行きの不透明感から買い控 え等により地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅西方から北西方の郊外に位置する住宅地域一円。需要者の中心は当該地域に地縁性のある３０～４ ０代のサラリーマンを中心とした第１次取得者層が大半を占める。周辺には大規模な住宅団地もあり、雄踏の市街地で も上位で、物価上昇等の下振れリスクによる景気の先行きの不透明感から買い控え等もみられる。土地は総額で１４０ ０万円前後、新築戸建ては３０００万円程度であり、画地規模は多様で、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から駐車場の確保も難しく経済合理的な共同住宅 による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は、戸建住宅が多い地域で、自用目的での取引が圧倒的に多 く、また取引事例は類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては、比準価 格を採用し、前年価格との比較検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の下振れリスクから景気は先行き 不透明であり、一部に持ち直す動きもあるが 、需要は軟調である。 生活利便性に恵まれた雄踏の既成住宅地域で 、需要はコロナ禍による買い控え等で減少し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％