別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 舞阪 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ舞阪駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近い既成住宅地域で、当分の間現状を維持するものと予測する。防潮堤の完成後も需要が弱く、地価は 下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方から南西方に位置する郊外の住宅地域である。需要者は地縁性を有する一次取得者層が中 心であり、外部からの流入は少ない。従来からの地縁性の強さに加え、昨今の防災意識の高まりから沿岸部に対する需 要は依然として弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～１，０００万円、新築戸建は １，８００万円～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする沿岸部に近い既成住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなか った。一方、対象標準地は居住の快適性、安全性等を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的 であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [159.6] [100.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地へのコロナ禍の影響は少なく、西区の 住宅地需要は戻りつつあるが、地域により需 給動向に差異がみられる。 防潮堤が完成し津波浸水リスクは軽減したが 、需要を喚起するには至らず、地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％