鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松西 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５１２ -74	浜松市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.2m市道、東3.9m、角地		１住居 (70,168)
b	Ｋ０５１１ -41	浜松市西区		建付地	（　）	袋地等	西3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	Ｋ０５０２ -56	浜松市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｋ０５１４ -61	浜松市西区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ｋ０５１４ -91	浜松市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,062	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	26,373	100 [ 99.3]	26,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,100
b	(　 ) 13,102	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.8]	17,008	100 [ 77.3]	22,003		22,400
c	(　 ) 21,173	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,509	100 [ 92.4]	22,196		22,600
d	(　 ) 18,192	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	23,276	100 [ 93.4]	24,921		25,400
e	(　 ) 24,914	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,084	100 [ 115.2]	20,906		21,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,000 円／㎡]

浜松西 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市中心部から遠く、安定的かつ継続的な収益を確保できる賃貸物件の想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松西 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松西 -3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　長島　和芳

TEL.

鑑定評価額

6,620,000 円

１㎡当たりの価格

24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか空地等も見られる住宅地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	浜松 17.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部から離れた半島にあ
る集落地域

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅西方

17.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

集落的な住宅地域としての現状が続くものと予測する。通勤等の便が劣り、他地域からの転入が少ない地域で、
需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ浜松駅西方から北西方の郊外に位置する集落的性格を有する住宅地域。需要者は当地域に地縁、血縁
を有する個人が中心であり、他地域からの転入は少ない。既成住宅が建ち並ぶ庄内半島南部に位置する集落的地域で、
通勤や買い物の便が劣ることから需要は弱く、取引価格は総じて低めである。土地の需要の中心となる価格帯は、規模
等によりばらつきが見られるが概ね総額で５００万～９００万円程度と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多い集落的な地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を
適用しなかった。自己使用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺の取引価格を参考に取引を行うもの
と判断する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、一般的要因及び周辺地域の需給動向にも留意のうえ、取引市場
を反映して実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいが
、利便性や自然災害リスクの有無などにより
需要の強弱が見られ、西区内の地価動向にも
差が生じている。

半島部にある集落的地域で地域人口は減少傾
向にある。通勤等の便が劣ることから外部か
らの需要は弱く、地価は下落傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松西 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５１２ -14	浜松市西区		更地	（　）	不整形	西6m市道、北6.4m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｋ０５１２ -74	浜松市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.2m市道、東3.9m、角地		１住居 (70,168)
c	Ｋ０５１１ -41	浜松市西区		建付地	（　）	袋地等	西3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｋ０５１３ -14	浜松市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ｋ０５０２ -56	浜松市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,925	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	18,911	100 [ 101.0]	18,724	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,100
b	(　 ) 30,062	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	26,373	100 [ 102.3]	25,780		26,300
c	(　 ) 13,102	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	17,190	100 [ 78.2]	21,982		22,400
d	(　 ) 20,408	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	21,995	100 [ 92.3]	23,830		24,300
e	(　 ) 21,173	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,509	100 [ 90.5]	22,662		23,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,000 円／㎡]

浜松西 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市中心部から離れた半島部の住宅地域で、安定した入居需要が見込めず、安定的かつ継続的な収益を見込むことが困難なため収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ