別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区篠原町字與久１７９４番２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 住宅、小工場の中に 空地等が見られる住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 浜松 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 7.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の劣る郊外の既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。地縁性 の強い地域で外部からの需要は少なく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方から南西方の郊外に位置する住宅地域である。地縁性がやや強く、需要者は周辺地域の居 住者が中心で、外部からの流入は少ない。近隣地域は浜松駅から遠く利便性が劣り、道路幅員も狭いことから、需要は 弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円～１，１００万円、新築戸建は２，３００万円～２，６００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一方 、対象標準地は居住の快適性・利便性を重視して地価が形成されている住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるの が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [130.7] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は小さくなり、住宅地の需要 は概ね堅調であるが、不便な地域や災害リス クのある地域等の需要は依然弱い。 街路条件や生活利便性が劣り、地縁性も強い ことから需要は弱く、地価は下落傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％