鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０９ -29	浜松市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｋ０５１７ -8	浜松市東区		更地	（　）	ほぼ台形	東8m県道、南4.3m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｋ０５０１ -91	浜松市東区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｋ０５０８ -17	浜松市東区		更地	（　）	長方形	北西9.7m県道、南東3.3m、二方路		１低専 (70,200)
e	Ｋ０５１２ -20	浜松市東区		更地	（　）	不整形	南東22m国道、北6m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,327	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,036	100 [ 133.7]	76,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,600
b	(　 ) 88,511	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	84,296	100 [ 110.7]	76,148		78,400
c	(　 ) 65,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	77,123	100 [ 101.1]	76,284		78,600
d	(　 ) 78,125	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,900	100 [ 100.2]	76,747		79,000
e	(　 ) 89,092	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	93,229	100 [ 122.6]	76,043		78,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

浜松東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,696,403	1,832,232	5,864,171	3,064,500	2,799,671	（　0.9748） 2,729,119	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,066,362 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	275.00	Ｓ1	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	38.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗、建物階層は周辺の土地利用状況を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	275.00	100.0	275.00	2,368	651,200	6.0	3,907,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		275.00	100.0	275.00		651,200		3,907,200
								0

⑨年額支払賃料	651,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,814,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,814,400 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,658,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,907,200 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,696,403 円　　　　（　 5,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０９　　　　-1	2,318 ( 2,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０２　　　　-4	2,358 ( 2,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,387
c	Ｋ０５１５　　　　-1	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,373

浜松東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,000 円	45,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,432 円	7,814,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	45,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,000 円	45,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,000 円	45,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,832,232 円　（　　　　　　 1,331 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,064,500 円（　　　　　 2,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,696,403 円
②総費用	1,832,232 円
③純収益　①－②	5,864,171 円
④建物等に帰属する純収益	3,064,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,799,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,729,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,982 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,066,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松東 5-1

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　力也

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市東区下石田町字中芝間９８７番１外				②地積　(㎡)	1,377 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:1	店舗Ｗ1	店舗のほかに営業所等が混在する路線商業地域	南東25m県道、三方路	水道、下水	浜松 7.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いの路線商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北東方

7.3km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東名高速道路浜松ＩＣ近くに形成され、繁華性はやや低いが交通量の多い路線商業地域であり、需要は堅調で当
面は現状を維持して、地価は若干の強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域及びその周辺地域である。需要者は地縁性のある個人
、法人のほか全国展開している法人も見られる。東名高速道路浜松ＩＣ近くにあり、交通量に対して繁華性がやや見劣
りするが、景気が持ち直し傾向にあるなかで、需要は堅調に推移している。取引の中心となる土地の価格帯は、画地規
模等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺では賃貸物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で地価を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は
低位に試算された。一方、比準価格は適切な比準を行って求められ、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格で説得
力を有する。以上より、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[138.8]

[103.0]
100

78,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景況感は持ち直し傾向にあり、資源価格の高
騰等を背景に先行き不透明感が拭えないもの
の、商業地の需要は概ね堅調である。

交通量に見合う繁華性はないが、東名高速道
路との接続性に優れる。地域要因に特に変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.3
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５１７ -22	浜松市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m県道、西2.2m、二方路		近商 (90,300)
b	Ｋ０５１７ -29	浜松市東区		建付地	（　）	長方形	南東16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｋ０５１４ -78	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南東25m国道、北西4.8m、二方路		準住居 (70,200)
d	Ｋ０５０２ -41	浜松市中区		更地	（　）	長方形	北西18.8m国道、東5.4m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,217	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	75,708	100 [ 102.1]	74,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	76,400
b	(　 ) 88,953	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,398	100 [ 118.2]	75,633		77,900
c	(　 ) 107,720	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	107,298	100 [ 135.9]	78,954		81,300
d	(　 ) 93,419	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,038	100 [ 118.0]	76,303		78,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,600 円／㎡]

浜松東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,643,604	1,822,572	5,821,032	3,064,500	2,756,532	（　0.9748） 2,687,067	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	57,171,638 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	275.00	Ｓ1	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,377 ㎡	38.0 m x 37.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	275.00	100.0	275.00	2,328	640,200	6.0	3,841,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		275.00	100.0	275.00		640,200		3,841,200
								0

⑨年額支払賃料	640,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,682,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,682,400 円　　×　　 1.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,605,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,841,200 円　×　　 99.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,643,604 円　　　　（　 5,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０９　　　　-3	2,033 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０９　　　　-6	2,838 ( 2,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,000 円	45,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	230,472 円	7,682,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 894,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,500 円	45,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,000 円	45,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,000 円	45,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,822,572 円　（　　　　　　 1,324 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,064,500 円（　　　　　 2,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,643,604 円
②総費用	1,822,572 円
③純収益　①－②	5,821,032 円
④建物等に帰属する純収益	3,064,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,756,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,687,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,171,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）