別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松東 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区市野町字別所１９５３番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 浜松 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 7.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考 えられる。地価は、引き続き下落基調にて推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者は、東区に在住する一次取得者が中心であ る。当該地域は、市街化調整区域内の住宅地ではあるが郊外の大型商業施設に程近い事から弱いながらも需要は存在す る。地域としては街路全体の幅員の狭隘さが目立つ。この点は需要者の選好性に影響を与えている要因となっている。 土地は、総額で１，０００万円から１，４００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より代替競争性の観点から信頼性を有する取引事例を収集した。賃貸市場については未成熟で あり、また、当該地域は、主として自己居住用目的の取引が中心の住宅地域である。故に、収益還元法は適用しなかっ た。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留 意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [ 90.5] [103.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、 長期安定的な需給が維持されている東区にお いては、住宅地、商業地共に堅調に地価が形 成されている。 市街化調整区域内の住宅地域。郊外大型商業 施設の利用が可能な立地から一定の需給が観 察される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％