別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区小池町字江原１６０３番１外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い私鉄沿線の住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 自動車学校前 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 自動車学校前駅南方 200m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 遠鉄最寄り駅から近く、利便性に優れた住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状 を維持すると予測する。地価水準は、当面の間微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域であり、主に中区及び東区郊外の価格中位の住宅地域である。需要者は市内に居住す る３０～４０代の一次取得者層が中心であるが、一定程度市外からの転入も見られる。中心市街地への接近性は普通程 度であるが、生活利便施設等への接近性に優れており、需要は比較的堅調である。土地で１５００万円程度、新築戸建 住宅で３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の取引が中心で、規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格 の信頼性は高い。一方、収益価格については、賃貸市場が未成熟であると判断されるため、本件鑑定評価では試算して いない。したがって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢、不動産市場の動向にも 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [118.8] [101.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行して いるなかで、各種政策の効果もあって、景気 が持ち直していくことが期待され、市況は回 復傾向にある。 遠鉄沿線の利便性に優れる住宅地域で、安定 した需要が認められ、地価は堅調であり、直 近ではやや強含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％